Penyebab Jual Beli Tanah Dianggap Tidak Sah

 

Dalam pemeriksaan sertifikat, pastikan bahwa tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada di bawah hak tanggungan atau sedang dalam sita jaminan, atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum.

Tanah dan bangunan adalah benda tidak bergerak (benda tetap) sehingga proses jual belinya berbeda dengan jual beli benda bergerak seperti kendaraan, televisi, dan lain-lain. Secara hukum, jual beli benda bergerak terjadi secara tunai dan seketika, yaitu selesai ketika pembeli membayar harganya dan penjual menyerahkan barangnya.

Hal tersebut berbeda dengan jual beli tanah dan bangunan yang memerlukan akta otentik. Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat umum yang berwenang.

Dalam proses jual beli tanah dan bangunan, akta tersebut dibuat oleh Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan dengan perjanjian di bawah tangan tidaklah sah, dan tidak menyebabkan beralihnya tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli (meskipun pembeli telah membayar lunas harganya).

Jual beli tanah dan bangunan memang harus dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Notaris/PPAT. Berikut langkah-langkah yang perlu dilakukan dalam melakukan jual beli tanah dan bangunan:

Periksa dulu obyek tanah dan bangunan yang akan dibeli. Pemeriksaan bisa meliputi pemeriksaan fisik dan pemeriksaan sertifikat.

Setelah pemeriksaan fisik, pembeli dapat melakukan pemeriksaan pajak (PBB) di kantor pajak dan pemeriksaan sertifikat tanah dan bangunan di kantor pertanahan setempat. Pemeriksaan PPB di kantor pajak dilakukan untuk memastikan bahwa pemilik tanah telah melunasi seluruh PBB yang menjadi kewajibannya.

Dalam pemeriksaan sertifikat, pastikan bahwa tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada di bawah hak tanggungan atau sedang dalam sita jaminan, atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum. Jika diperlukan, calon pembeli juga dapat memastikan tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada dalam sengketa, yaitu dengan memeriksanya ke Pengadilan Negeri di mana tanah dan bangunan tersebut terletak.

Selanjutnya, jika berdasarkan pemeriksaan tanah dan bangunan tersebut tidak bermasalah, proses jual beli dilakukan dengan pembuatan AJB di kantor Notaris/PPAT. Jika penjual dan pembeli tidak sempat atau tidak mengerti proses dan tata cara pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud di atas, penjual dan pembeli dapat meminta Notaris/PPAT untuk melakukan pemeriksaan tersebut sebelum dibuatnya AJB.

AJB merupakan syarat untuk pencatatan balik nama sertifikat tanah dari penjual kepada pembeli. Dalam pembuatan AJB, masing-masing pihak penjual dan pembeli berkewajiban membayar pajak transaksi. Penjual wajib membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 5% dan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%. Setelah pembuatan AJB dan pembayaran pajak, maka Notaris/PPAT akan melakukan balik nama sertifikat di kantor pertanahan dan setelah itu tanah dan bangunan telah sah menjadi milik pembeli.

sumber : kompas.com

INFO LAIN TENTANG JENIS-JENIS SERTIFIKAT :
Sebelum membeli properti, baik tanah, rumah, maupun apartemen, perlu Anda ketahui status hukum atas properti tersebut. Soal sertifikat, misalnya. Apakah statusnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangun, atau Hak Pakai?

Urusan status tentu penting. Salah sedikit, ujung-ujungnya yang didapat bukan kenyamanan, melainkan kerugian dan penyesalan.

Untuk itu, memilih hunian atau properti tidak bisa sembarangan. Pemilihannya harus dilakukan dengan pemikiran matang dan investigasi yang mendalam, terutama pada sertifikat tanahnya. Karena sertifikat tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah berdirinya hunian Anda.

Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik Indonesia, Doli Manahan Panggabean, sertifikat kepemilikan tanah sangat penting bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai tanah tersebut. Sertifikat tanah juga menjadi bukti penguasaan sah atas hukum pertanahan.

Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah yang dikenal dalam undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, yaitu:

SHM (Sertifikat Hak Milik)

SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.

Status SHM juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan.

SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangun)

SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 tahun. Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan status kepemilikan atas tanah yang mereka kuasai dalam bentuk SHM. Biasanya, peningkatan status sertifikat dari SHGB ke SHM karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat tinggal.

“Sepanjang bidang tanah tersebut terdapat bangunan yang dipergunakan untuk rumah tinggal, dapat ditingkatkan menjadi hak milik. Biaya peningkatan itu sebenarnya tidak ada. Hanya cukup mendaftarkan diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan yang berlaku, ada IMB. Jika tak ada IMB, cukup diganti surat Model PNI dari kelurahan di atas tanah bidang tersebut yang menyatakan untuk rumah tinggal,” kata Doli.

SHSRS (Sertifikat Hak Satun Rumah Susun)

Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas bench tak bergerak yang menjadi obyek kepemilikan di luar unit, mulai taman, tempat parkir, sampai area lobi.

SERBA SERBI

Pahami Perbedaan Hukum dari PPJB dan AJB!

Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB. Dengan demikian, PPJB merupakan ikatan awal yang bersifat di bawah tangan untuk dapat dilakukannya AJB yang bersifat otentik.

Pada proses transaksi jual beli tanah, kita seringkali mendengar dua istilah ini, PPJB dan AJB. Kedua istilah itu merupakan sama-sama perjanjian, tapi memiliki akibat hukum yang berbeda.

PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli, sedangkan AJB adalah Akta Jual Beli. Perbedaan utama keduanya adalah pada sifat otentikasinya.

PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta nonotentik. Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, tetapi tidak melibatkan notarsi/PPAT.

Karena sifatnya non otentik, hal itu menyebabkan PPJB tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya, dan tentu, tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.

Umumnya, PPJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Namun demikian, hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab-sebab tertentu. Misalnya, tanahnya masih dalam jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan. Maka, dalam sebuah transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB.

Berbeda halnya dengan PPJB, AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli.

Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB. Dengan demikian, PPJB merupakan ikatan awal yang bersifat di bawah tangan untuk dapat dilakukannya AJB yang bersifat otentik. Sekali lagi, AJB sifatnya otentik!

(sumber : Legalakses.com)

Cara Menghitung Pajak Tanah yang Anda Beli!

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam jual beli tanah ini adalah harga transaksi.

Pada saat melakukan jual-beli tanah dan bangunan, baik pembeli maupun penjual tentu akan dikenakan pajak. Penjual akan dikenakan pajak penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah yang diterimanya, sedangkan Anda, misalnya, sebagai pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas perolehan hak atas tanahnya. Nah, sudah tahu cara menghitungnya?

Perlu diketahui, BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli tanah, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya. Pada transaksi jual-beli tanah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli.

Dalam rangka pembayaran BPHTB oleh Anda sebagai pembeli, dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam jual beli tanah ini adalah harga transaksi. Ini jelas berbeda, misalnya, dengan tukar menukar, hibah atau warisan, yang dasar NPOP-nya menggunakan nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP).

Nilai Perolehan Obyek Pajak atau harga transaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli. Terkadang, harga transaksi itu bisa juga sama dengan nilai NJOP.

Namun, apabila harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut, yaitu nilai paling tinggi di antara NPOP dan NJOP.

NPOPTKP

Selain NPOP dan NJOP, faktor lain perlu Anda perhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB.

Contohnya? Jika harga transaksi tanah Rp 100.000.000, maka sebelum harga transaksi tersebut dikenakan tarif BPHTB (5 persen), terlebih dahulu harga transaksi itu dikurangi NPOPTKP. Misalnya. dikurangi NPOPTKP sebesar Rp 80.000.000 untuk daerah DKI Jakarta. Hal ini akan membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual, karena penjual tidak dikenakan NPOPTKP.

Contoh menghitung BPHTB

Tentunya, setiap daerah memiliki penetapan NPOPTKP berbeda-beda, tergantung peraturan daerah tersebut. Untuk wilayah DKI Jakarta misalnya, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp 80.000.000 untuk transaksi jual beli tanah dan Rp 350.000.000 untuk perolehan hak karena waris atau hibah wasiat diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah.

Anda membeli tanah milik si A dengan nilai jual beli sebesar Rp 200.000.000. Maka, pajak penjual dan pajak pembeli adalah sebagai berikut:

Pajak Pembeli (BPHTB)

Pajak Penjual (PPh)

Mengubah HGB ke SHM

Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2 x (NJOP Tanah – Rp 60 juta).

Tanah dengan status sertifikat hak guna bangunan (HGB) bisa ditingkatkan statusnya menjadi sertifikat hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah itu berada. Selain tidak repot, prosesnya juga cepat. Berikut langkah-langkah mengurusnya:

Sertifikat asli

Siapkan sertifikat asli HGB yang akan diubah status. Tanpa sertifikat ini, upaya Anda untuk mengubah status akan sia-sia. Oleh karena itu, Anda harus menyiapkannya lebih awal dengan membuat copysertifikat HGB.

Fotokopi IMB

Langkah selanjutnya adalah menyiapkan fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Hal ini berguna sebagai bukti legalitas yang memperbolehkan tanah digunakan untuk mendirikan bangunan.

Identitas diri

Jangan lupa juga untuk fotokopi identitas diri. Lampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) sebagai keterangan identitas pengajuan Anda. Siapkan fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang terakhir. Lampiran ini diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak, seperti luas tanah dan luas bangunan yang kena pajak.

Surat permohonan

Anda juga harus mengajukan surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Surat ini sebaiknya sudah diproses sebelum Anda mengajukan pengubahan status sertifikat HGB menjadi SHM. Ketika surat ini sudah ada, segeralah di-copy beberapa lembar dan lampirkan aslinya bersama dengan lampiran lain.

Membayar biaya

Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – Rp 60 juta).

Sebagai gambaran, untuk tanah seluas 100m2 di Jakarta dengan NJOP sebesar Rp 1 juta per meter persegi, Anda mesti membayar Rp 800.000. Perlu diingat, bahwa angka variabel tergantung daerahnya. Misalnya, Jakarta angka variabelnya sebesar Rp 60 juta, Tangerang sebesar Rp 50 juta, dan Bekasi sebesar Rp 30 juta.

Jasa notaris

Namun, jika tak mau repot, Anda juga bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM. Tentunya, Anda harus menyiapkan dana sekitar Rp 1 juta hingga Rp 3 juta untuk jasa notaris itu. (penulis :Hotmian Siahaan)

 

28 Balasan ke Penyebab Jual Beli Tanah Dianggap Tidak Sah

  1. Andry Rock Blues berkata:

    Gan ane butuh pencerahan.Apakah bisa seseaorang dipidanakan,jika sdh ada IJB yang tercatat di notaris.Kronologis peristiwa,telah terjadi penjualan antara A dan B atas sebuah tanah dan bangunan sebesar Rp.150 Juta.IJB dibuat dan tercatat di notaris dimana B sebagai pembeli sdh melakukan pembayaran Rp.85 Juta.Berjalannya waktu,tiba-tiba B lsg menempati rumah tanpa meminta ijin A.A merasa keberatan dan karena B belum melunasi sisa pembayaran , A bermaksud untuk memidanakan B dengan persangkaan pasal pengrusakan dan menempati rumah tanpa ijin.Apakah IJB yg sdh dibuat sdh memberikan peralihan hak kepada B?

    • mungkin salah paham saja antara A dan B.
      Kecuali B tidak punya itikad baik dan sengaja tidak mau melunasi sisanya barulah ada dasar hukum untuk mempidanakan, selagi bisa di musyawarakan lebih baik lewat jalur diskusi.

  2. Wiedy Missen berkata:

    Sekedar menambahkan materi bila Jual Beli tanah di bawah tangan/tnpa Akta PPAT, berdasarkan pada Yurisprudensi MA No.126.K/Sip/ 1976 tanggal 4 April 1978 yang memutuskan bahwa: “Untuk sahnya jual beli tanah, tidak mutlak harus dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta Pejabat ini hanyalah suatu alat bukti”. Selain itu, jual beli yang tidak dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tetap sah, jadi hak miliknya berpindah dari si penjual kepada si pembeli, asal saja jual beli itu memenuhi syarat-syarat materiil (baik yang mengenai penjual, pembeli maupun bukti dari kepemilikan/pembelian tanahnya).
    Penyelesaian yang dapat dilakukan oleh pembeli, agar jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta PPAT dapat mempunyai kekuatan hukum yang pasti, dengan meminta Putusan Pengadilan Negeri yang memberikan kepastian hukum kepada penggugat sebagai pemilik yang sah atas tanah dan bangunan diatasnya.
    Terima Kasih semoga bermanfaat.

  3. Saudara asmin, apakah Ada ketentuan yg mengatur siapa yg boleh atau tidak Boleh membeli tanah, rumah atau property. Apakah WNI dengan ktp bekasi bisa membeli tanah, rumba atau property di daerah lain misalnya Lombok, Bali, Sumatra dsb? Kemudian di mana saya bisa liat daftar NPOPTKP Tiap daerah? Trima kasih. Info di atas sangat bermanfaat.

    • yang gak boleh adalah WNA, kalau WNI meskipun KTP mana pun tetap bisa beli di mana saja dalam wilayah Indonesia.
      biasanya NPOPTKP yang nilainya dibawah 60 jutaan dan umumnya berlaku hampir di banyak daerah.
      untuk lebih jelas tanyakan ke BPN setempat.

  4. sunxiss berkata:

    Numpang tanya Pak .. Saya beli tanah totalnya 204 m2 .. saya sudah selelsai pembuatan AJB dan tanah itu ternyata masih girik belum sertipikat, di tengah perjalanan saya mau bangun rumah katanya tanah itu punya pemerintah dan akan di bangun SD, dan akhirnya saya urungkan niat bangun rumahnya, yg saya tanyakan apa yg harus saya lakukan untuk mengetahui kejelasan tanah tersebut. terimakasih sebelumnya utk jawabannya.. trimakasih – narti -

    • saat membeli tanah tsb apabila masih girik seharusnya melibatkan kelurahan setempat,rt.rw,tetangga sebagai saksi dan untuk mengetahui riwayat tanah tsb. itupun sebenarnya tdk menjamin karena banyaknya mafia tanah dinegara kita ini. lebih baik membeli tanah dengan status hak milik dan bersertifikat serta proses jual beli dilakukan di notaris berwenang.

  5. Suhaeri berkata:

    Saya mau bertanya, saya membelirumah belum balik nama karna memang saya belum mengerti tentang hal itu,nah sekarang saya mau balik nama dengan pesyaratan ada KTP pemilik dan KK pemilik namun pemilik rumah suami istri dan anak nya itu pindah,keluar kota sedangkan saya dapat kabar suami istri itu sudah meninggal sudah lama dan anak nya pun pindah tak tau kemana ? terus bagai mana cara memenuhi persyarat tan kalau suami istri itu sudah meninggal dan saya tak tau alamat nya? tolong bantuan nya saya ucapkan terima kasih

    • konsultasikan ke notaris terdekat saja pak.
      karena perlu byk pemaparan history dari awal bapak beli sampai skr…dari sana baru dijelaskan setelah tahu permasalahan secara jelas.

  6. Selamat Siang, saya mau membeli Apartemen di Gading Nias , tapi sertifikat hanya PPJB, pertanyaannya bagaimana PPJB ini bisa jadi AJB ato lainnyanya, kira-kira apa yang harus saya tanyakan kepada penjualnya agar transaksi bisa aman dan saya gak dirugikan suatu saat nanti…terima kasih

  7. Numpang tanya gan.
    Saya melakukan jual beli tanah empang. Sudah ada kesepakatan. Sudah ada DP 70jt. Dlm 14 bulan pembeli membatalkan perjanjian. Sedangkan empang kn sudah dipakai 14 bln. Nah pembeli minta uangnya kembali.
    Gimana tu gan?

  8. Syaiful Mobil berkata:

    Mau tanya, saya beli tanah karena saya tidak mengerti dan sertifikat tidak langsung balik nama, tau tau sertifikat tanah tsb masih menjadi hak tanggungan bank,
    Yang saya mau tanyakan
    1. Mengapa sertifikat bisa ada di pemilik sedangkan pemilik masih punya hak tanggungan ke bank
    2. Mungkinkah bank mengeluarkan sertifikat dan diberikan ke pemilik, sedangkan pemilik masih memiliki hak tanggungan (hutang)
    3. Atau pemilik bekerja sama dengan oknum karyawan bank sehingga sertifikat tsb ada di pemilik
    4 atau pihak bank hanya lupa membuatkan roya
    Terimakasih

    • biasanya jual beli tanah dilakukan melalui notaris, jadi kedua belah pihak tidak ada yg dirugikan karena notaris pasti mengerti hal seperti itu.
      kalau transaksi dilakukan dibawah tangan , kemungkinan seperti itu bisa terjadi

  9. Agus Soejono berkata:

    Dear,
    Ulasan diatas dikhususkan pada pembeli. Yang mau saya tanyakan jika pembeli melakukan pembatalan transaksi kepada penjual, harga dan syarat syarat dari pembeli juga sudah disepakati oleh penjual. Dari pembatalan transaksi ini penjual tentu mengalami kerugian dari sisi waktu dan biaya. Apakah ada undang undang yang mengatur hal ini. Mohon informasinya. Email saya ASoejono72@yahoo.co.id dan hp 081254560447. Terima kasih.

    • biasanya ada tanda jadi antara pembeli dan penjual. setelah penjual terima tanda jadi maka dibuat surat kesepakatan bersama. sehingga kedua belah pihak lebih amat dan tidak saling merugikan.

    • sebaiknya pada saat ada pembayaran tanda jadi, maka dibuat kesepakatan diawal berupa denda bagi pihak yg membatalkan. besarnya denda sebesar tanda jadi

  10. Anonymous berkata:

    bagus banget…

  11. norce berkata:

    Infonya bermanfaat. Ijin share,…Thanks

  12. Iko berkata:

    Artikelnya bagus. Numpang tanya dong, bagaimana prosedur jual beli tanah yang belum ada sertifikatnya? tanahnya di desa, dari penjual ada AJB, PBB, surat tidak sengketa, surat BPHTB. Terima kasih sebelumnya -iko-

    • prosesnya harus dimulai dari SKT , melibatkan rt/rw/lurah/camat setempat setahu saya dan prosesnya cukup panjang.
      saya belum pernah melakukan transaksi jual beli tanah yang belum ada sertifikat ataupun yang masih girik.
      sebaiknya anda konsultasikan dengan notaris setempat. tq

Tinggalkan Balasan

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s